最近好多粉丝私信问我，看中套二手公寓能不能贷款？这事儿吧，说简单也简单，但里头门道真不少。今天我就把银行经理私下告诉我的门道，还有亲自帮朋友办贷款踩过的坑，统统给大家唠明白。从贷款资格到利率猫腻，从房龄红线到材料清单，保证你看完就能上手操作。

　　上周陪朋友去银行面签，眼睁睁看着隔壁窗口大哥被拒贷，就因为他没注意这三个关键点：房龄不能超20年（个别银行放宽到25年）产权必须清晰（划重点：要查原房东的抵押情况）首付至少50%（商住性质比住宅门槛高得多）

　　这里有个冷知识：很多中介不会告诉你，二手公寓贷款年限50年-房龄。比如你买的公寓已经15年房龄，最多只能贷15年，月供压力直接翻倍！

　　原房东的房产证复印件（带附记页）买卖双方签字的资金托管协议租金流水证明（如果是投资型公寓）银行要求的评估报告（自己找机构能省300块）还款能力证明（工资流水要覆盖月供2倍）

　　我表弟去年就因为没做资金托管，差点被房东卷走20万定金。这里教大家个诀窍：把首付款冻在银行监管账户，过户当天自动划转，安全系数拉满。

　　现在市面上宣传的"超低利率"八成有诈，我整理了最新行情：银行类型基准利率隐藏条件国有大行LPR+80基点要买5万理财股份制银行LPR+60基点强制绑定家装贷城商行LPR+50基点限首套房客户

　　特别注意！公寓贷款不享受首套房优惠，哪怕你是第一次买房。上次有个粉丝稀里糊涂多还了18万利息，就是栽在这个坑里。预审资格：先打银行信贷部电话报小区名拉产调：花30块在不动产登记中心查抵押情况做高评估价：提前和评估师沟通装修情况面签技巧：收入证明开成"基本工资+年终奖"模式放款后检查：重点核对利率执行情况

　　上个月帮客户操作了个经典案例：70平二手公寓评估价做高15万，愣是把贷款额度从85万拉到92万，相当于少掏7万首付。不过这个方法要慎用，得确保装修确实值这个价。

　　产权剩下不到30年的（商用地产产权50年）被列入拆迁范围的（有些区域提前10年就冻结贷款）有违建记录的（常见于带露台的顶楼公寓）开发商债务纠纷未结清的（重点查物业费缴纳情况）

　　有个血泪教训：粉丝买的公寓因为前业主拖欠物业费，银行放款后被物业起诉，房子差点被查封。所以签约前务必让房东结清物业费、水电费、供暖费三笔钱。

　　最后透露个行业秘密：每年12月25日前申请贷款，大概率能拿到年度最低利率。银行这时候冲业绩，信贷经理手里都有优惠权限，好好沟通说不定能省好几万利息。

　　要是觉得本文有用，记得转发给正在看二手公寓的朋友。下期揭秘"公寓转手怎么省税费"，教你用阴阳合同合法节税的野路子（当然是在法律允许范围内）。